新築か中古か、迷ったときは中古をオススメします

新築の定義

国土交通省の資料によると、

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新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設と工事の完了の日から起算して１年を経過したものを除く）

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とあります。

つまり、「新築」として扱えるのは、過去に誰も入居したことがなく、建築後１年未満の物件ということです。
誰かが１日でも入居したり、未入居のままでも１年以上経過した時点で中古と扱われるようになります。

 

中古住宅をオススメする理由

価格の違い

実は新築住宅には「プレミアム」がついていて、実際の物件価格以上の値段がつけられています。
新築住宅には、販売する業者の利益や、販売するために費やした広告費など、中古住宅にはかからない費用が２割程度上乗せされているのが普通です。
したがって、売買契約が締結し中古住宅になった途端に市場での資産価値は２割程度下がることになります。
購入直後に売却すると、売却価格は購入時の8割程度になります。
特に木造建築の住宅は、築20年で価値がほとんどなくなってしまうと言われているので、物件によっては土地の値段のみで住宅を購入できることもあります。
安く購入して、リノベーションをすれば新築住宅同様の住宅性能を手にいれることができます。

 

空き家対策により購入しやすくなった

現在日本では「空き家率」が平均で20％超えと非常に高く、600～700万戸の空き家があるとされています。
2015年に空き家対策として、市町村が空き家であるかを確認し、空き家だと認定され、指導や勧告に従わない場合、固定資産税が今まで支払っていた金額の最大で6倍になる場合があります。
そのため今までそのままにしていた空き家を手放す人が多くなっており、今が中古住宅購入のチャンスとなっています。

 

リノベーションで自分好みにできる

多くの人が「新築」にこだわる理由は、建築物のとしての新しさというよりも、他人が使ったことのない真っ新な空間にあると思います。

欧米では家を買うとなると中古を買うのが通常で、住宅は持ち主によって何度もリフォームされ、メンテナンスもきっちりされ、美観も機能も良好な状態に保たれていることが多いそう。
それに比べると日本は建設時にはピカピカの新築住宅でも、一度もリフォームされず、水回り等の設備機器も、不具合がでるまではそのまま使い続ける。長い年月使いふるし、汚れがひどい水回りでは中古住宅の魅力はないように思われるが、それを理由に中古住宅を選択肢から外してしまうことは、すごくもったいないことだと思います。
中古住宅の内装や設備はすべて真っ新に交換することができるからです。
また、築が浅ければリフォーム代もそんなにかかりません。

 

実際の物件を見て選ぶことができる

中古住宅特有のメリットとして、実際に購入予定の物件を直接確認することができる点があげられます。
新築住宅の場合は住み始めてから、「思ったより狭かった」「日当たりが悪かった」「隣の家からのたばこのにおい」などの失敗例も少なくありません。
それに対して、中古住宅の場合は、日当たりや眺望、風通しやにおいなど実際に物件を確認すりことができます。
また現場に行くことで建物の汚れや、外壁の劣化状況、などの管理状況を確認することができます。

 

新築にもメリットはある

もちろん新築にもメリットはあります。中古では得られない、新築でしか手に入らないメリットや価値は２つ。

 

「購入時の税制優遇」が大きい

住宅を購入する時の諸経費の中には様々な税金が含まれています。
住宅は国民の生活基盤であるので、住宅購入にかかる税金については、いろいろな優遇税制が設けられています。
ここで新築住宅は中古よりも手厚い優遇措置があります。

＜固定資産税の軽減＞
・新築…戸建ては３年、マンションは５年、建物分の固定資産税が半額
・中古…軽減措置はなし

＜登録免許税の軽減＞
・新築…建物分の固定資産評価額×0.15%
・中古…建物分の固定資産評価額×0.3%

＜不動産取得税の軽減＞
・新築…建物分の課税標準額（固定資産評価額）から1200万円が控除
・中古…築年数によって控除額が減額される

 

瑕疵担保責任の権利

新築を選ぶもう一つのメリットは、販売した事業者が10年間の瑕疵担保責任を義務付けられていることです。
2000年に施行された住宅の主要構造部分の瑕疵について10年間の瑕疵担保責任を負うこととされ、耐震偽装問題を契機いできた住宅瑕疵担保履行法によって瑕疵担保責任を履行するための資力確保として供託金か保険加入のどちらかが義務付けがされています。

一方、個人間売買で取引される中古住宅では、現況有姿で瑕疵担保責任が免責になる契約が半数近くを占めています。
免責でなくても売主の責任は引き渡しから３ヶ月程度に限定されることが多い。最近普及してきた中古住宅の瑕疵保険も保証期間が2～5年と、新築に比べると短くなっています。

このように、購入後の瑕疵に対するリスクという点では、新築住宅には中古住宅には及ばない長期間の安心というメリットがあります。

 

まとめ

「建てては壊す」という価値観から、リフォームやリノベーションなど「メンテナンスをして長く使う」という考え方のシフトによって今後の中古住宅の寿命は延び続けることが考えられます。

 

 

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